¿Cómo aseguran los notarios y conservadores la seguridad jurídica y reducción de riesgos?

El sistema registral cumple un función clave al momento de comprar un inmueble. Las personas no tienen que contratar seguros ante el riesgo de perder la propiedad por aparecer alguien con un mejor derecho, ni deben contratar servicios que estén vigilando periódicamente si la propiedad sigue o no a nombre del propietario.

 

En el sistema sajón, en cambio, es indispensable contratar, entre otros, el seguro de título, que corresponde, por lo general, al 1% del
valor de la propiedad.

 

Si consideramos una compraventa al contado, para que sea más sencillo el cálculo, de una propiedad de un valor de 70 millones de pesos (UF 2.550 aprox.), en la notaría pagará un 1 por mil, más las copias, $ 90.000 aprox. y en el conservador un máximo de $ 210.000, lo que da un total de $ 300.000. Por el solo seguro de título en el sistema sajón, se debe pagar $700.000, esto es, por este sólo concepto, más del doble.

 

Considerando 300.000 compraventas al año, el ahorro que obtienen las personas por el sólo seguro de título en el sistema chileno es de aproximadamente, 180 millones de dólares, esto es, 120 mil millones de pesos.

En materia registral, en Chile se paga un máximo del 3 por mil del valor de la compraventa, con un tope de cálculo de 128 millones de pesos, estos es 384 mil pesos, que se pagan por una sola vez.

 

Sin considerar las otras muchas actuaciones notariales y registrales, el ahorro para las personas asciende a una cifra aproximada de 290
millones de dólares, anualmente.

 

Uno de los mayores costos de la actividad económica es el riesgo y mientras más caro sea cubrir ese riesgo, habrá menos actividad económica y mientras más barato sea cubrirlo, entonces habrá mayor actividad económica. Cuando notarios y conservadores, a un bajo costo, están entregando seguridad y actuando en el campo de la justicia preventiva, están precisamente reduciendo el riesgo y haciendo un importante aporte a incentivar la actividad económica.

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¿Qué rol cumplen los notarios y conservadores en la tramitación de los créditos hipotecarios?

En Chile se otorgan más de 200.000 créditos hipotecarios al año, con tasas muy bajas, lo que permite a muchas personas acceder a dicho crédito. Las tasas de interés se asocian al riesgo que en este caso es muy bajo, dada la seguridad que genera a las entidades bancarias y financieras la labor notarial y registral en cuanto a la constitución, seguridad y debido resguardo de las garantías hipotecarias.

 

En países vecinos, por ejemplo, cerca de 10 de cada 100 propiedades se adquiere con crédito hipotecario, en Chile 80 de cada 100. Todo esto se traduce en un beneficio de la mayor importancia para que los chilenos adquieran, en condiciones financieras muy razonables y ventajosas, su vivienda propia.

 

Los créditos no inmobiliarios o de consumo, en tanto, funcionan en base a la garantía que entrega el notario, al intervenir, bajo su total su responsabilidad, en la autorización de los documentos que respaldan y posibilitan el crédito.

 

En el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios, el sistema notarial y registral es el que da la debida seguridad y certeza necesarias para su correcto funcionamiento.

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¿Cuál es el rol de los notarios y conservadores en el pago de impuestos?

Es función de notarios y conservadores vigilar y retener el pago de impuestos. Además, son responsables solidario de su pago. Anualmente, se retienen y pagan al Fisco, sin costo alguno para éste, aproximadamente US$ 150.000.000. Igualmente, se fiscaliza el pago de los impuestos provenientes de los créditos hipotecarios, que ascienden, considerando un valor promedio de UF 2.000 por cada vivienda, a más de US$200.000.000, anuales, también sin costo alguno para el Fisco.

 

Esta actividad gratuita de notarios y conservadores, implica, en la práctica, que todos los actos y contratos que se extienden ante ellos y que son gravados por diferentes impuestos, sean efectivamente, calculados, pagados e ingresados a arcas fiscales.

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¿Cuáles son los trámites gratuitos que realizan notarios y conservadores?

En Notarías y Conservadores de todo Chile, se realizan aproximadamente 70.000 atenciones diarias en promedio, lo que significa 1.500.000 atenciones mensuales y 18.480.000 anuales, aproximadamente. De estas, una 3.000.000 de ellas son enteramente gratuitas porque son consejerías que no derivan necesariamente en un trámite notarial o registral.

 

Estas atenciones sin costos benefician especialmente a personas de menores recursos, que cuando tienen necesidad de asistencia judicial son atendidos por la Corporación de Asistencia Judicial. La CAJ no cuenta con recursos para contratar servicios como los que notarios y conservadores realizan gratis.

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Menores de edad en Riesgo: Un Caso de la Vida Real

Hoy se tramita un proyecto de Ley que aborda, entre otros temas, la relevancia que tiene la presencialidad de trámites notariales tan importantes como son aquellas que atañen a los actos de familia. Quisiera abordar el tema, dando a conocer una situación que me correspondió enfrentar hace unos días como Ministro de Fe en la comuna de La Florida.

 

Un sujeto se presentó como el padre de dos menores de edad, una de tres y otra de un año. Su intención era solicitar la autorización notarial que le permitiera viajar con las niñas fuera del país con destino a Buenos Aires. Sobre mi escritorio tuve a la vista la supuesta Cédula de Identidad, C.I., del individuo que veía en el mesón, con una actitud siempre tensa e intranquila. La firma de su C.I. era parecida a la del documento que acababa de pedir, sin embargo, no era idéntica y esa fue la primera señal de algo anómalo.

 

La constatación de la falsa identidad del sujeto quedó corroborada, cuando verifiqué mediante un dispositivo especial que ambas huellas digitales, la del C.I. y la de la solicitud de autorización no eran las mismas. Es decir, el hombre que se encontraba en la notaría no era el padre de las dos niñas. Increpé al sujeto, pero éste huyo en cuestión de segundos. Su rostro, eso sí, quedó
grabado en las cámaras de seguridad destinadas a registrar todo cuanto acontece en el oficio.

 

Dada la gravedad de este episodio, puse los antecedentes en conocimiento de la PDI, organismo a cargo de supervisar la salida de menores en los terminales aéreos y pasos fronterizos. Además, interpuse una denuncia ante Carabineros. No obstante, la gravedad del caso se vió acrecentada por otro hecho: el verdadero progenitor se encuentra, en la actualidad, prófugo de la justicia y, quien estuvo en la notaría, resultó ser un cómplice suyo en el frustrado intento por sacar a menores de edad del país, de manera ilegal.

 

Gracias a la intervención oportuna, que fue posible realizar porque se detectó un hecho irregular in situ, ambas niñas no corren el riesgo que un padre inescrupuloso las aleje de su país vulnerando todos sus derechos. Quizás, casos como éste puedan considerarse, también, en la discusión parlamentaria sobre la importancia que tiene la presencialidad en los actos notariales.

 

Jaime Bernales
Notario de La Florida

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5.- INSTRUMENTO PÚBLICO y ESCRITURA PÚBLICA.

El instrumento público o auténtico es el autorizado con las solemnidades legales por el competente funcionario. Funcionario competente, se entiende aquel que actúa autorizado expresamente por la ley para este efecto, dentro del marco de sus atribuciones y dentro de territorio asignado. Por ejemplo un Oficial del Registro Civil de Rancagua es incompetente para intervenir en la celebración de un matrimonio en Talca.

La escritura pública es el instrumento público o auténtico otorgado ante escribano ( notario), e incorporado en un protocolo o registro público, con un número correlativo y queda fechado al momento de la firma del primero de los otorgantes, debiendo los demás hacerlo dentro del plazo de 60 días a contar de ese momento.

La escritura pública, como instrumento público, hace plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y a su fecha, pero no en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho los interesados. En esta parte no hace plena fe sino contra los declarantes.

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4.- RESPONSABILIDAD CONSERVADORES.

Se define a los conservadores como ministros de fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, y demás que les encomienden las leyes.

Habrá un conservador en cada comuna o agrupación de comunas que constituya el territorio jurisdiccional de Juzgado de letras. En la comuna de Santiago habrá un registro conservatorio para el servicio del territorio jurisdiccional de la Corte de Apelaciones de Santiago, el que constituirá un solo oficio.

La documentación que se solicita a los conservadores, con mayor frecuencia, es la
siguiente:

a) La copia de la inscripción de dominio, con vigencia y anotaciones marginales.

b) Certificados de Gravámenes, Prohibiciones y Litigio pendientes, todos de 30 años.

c) Certificado del monto de capital declarado por una sociedad.

d)Certificado de vigencia de una sociedad.

e) Certificado de fecha.

Para alzar un gravamen y/o una prohibición se puede hacer por medio de una escritura pública, firmada ante notario, en la cual comparezcan las partes constituyentes.

Objetivo de la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces: Por medio de ella se adquiere el dominio de la propiedad. Para tales efectos, se debe acompañar lo siguiente:

a) Copia autorizada por el Notario de la escritura de compraventa.

b) Acreditar que el pago del impuesto territorial – contribuciones de bienes raíces -, se encuentra al día.

c) Presentar el formulario 2890, del S.I.I., llenado por el notario. Cuando compra un bien raíz, se debe pedir, por lo menos,:

a) Copia de la inscripción de dominio, con vigencia, y anotaciones marginales, para saber a nombre de quien figura el inmueble.

b)Certificado de gravámenes, prohibiciones y litigio pendiente de 30 años, a objeto de saber que el inmueble está libre de todo embargo, juicio, hipoteca, prohibiciones, medidas precautorias, y limitaciones al dominio que le puedan afectar.

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3.-RESPONSABILIDAD NOTARIOS.

Hay quienes definen a los notarios como ministros de fe pública, integrantes del Poder Judicial, profesionales del derecho, y encargados de extender instrumentos públicos y privados, dando forma legal a la voluntad de las partes, autorizarlos y guardarlos en los casos que la ley lo señale, de dar copias de ellos a las partes o a los interesados, según correspondiere, evacuar las consultas que les formularen los usuarios y de practicar las demás diligencias que la ley les encomiende.

Ningún notario puede ejercer sus funciones fuera de su respectivo territorio, que corresponde a la comuna o agrupación de comunas que constituya el territorio del juez de letras para el cual fue designado.

En las notarías se pueden efectuar, entre otros, los siguientes trámites:

a) Declaraciones juradas de estado civil.
b) Compraventas de bienes inmuebles y muebles.
c) Constituir garantías hipotecarios para caucionar obligaciones principales.
d) compraventa de vehículos motorizadas y constitución de garantía prendaria para caucionar el pago del precio.
e) Contratos de promesa de compraventa.
f) Contrato de mandato general y especial.

Los notarios deben extender los documentos requeridos por las partes, de acuerdo a la voluntad que éstas le hayan manifestado por escrito o verbalmente.

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2.- LA HIPOTECA.

La persona que necesita disponer de dinero en efectivo para un negocio, pero sí dispone de bienes materiales, como un predio, que son aquellos que no pueden trasladarse un lugar a otro, como una vivienda, debe concurrir a un banco, quien le requiere, por lo general, la constitución de una garantía hipotecaria para el otorgamiento de un préstamo o mutuo de dinero.

La hipoteca se constituye por escritura pública ante un notario público, título que debe ser inscrito en el Conservador de Bienes Raíces en donde está anotada la propiedad que se hipoteca, y de esa manera el bien raíz queda garantizando el préstamo de dinero que el banco ha otorgado.

La hipoteca ha sido definida, por lo general, como un derecho que grava a un inmueble, que no deja de permanecer en poder del constituyente, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, otorgando al acreedor el derecho de perseguir la finca en manos de quienquiera que la posea y de pagarse preferentemente con el producto del remate.

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1.- CERTIFICADO DE SOLTERÍA.

Cuando un varón SOLTERO desea vender un bien raíz de su dominio, debe acreditar su estado civil. Para esos efectos, debe concurrir ante un notario público, con dos testigos, mayores de edad, con sus respectivas cédulas de identidad al día, que no sean familiares, quienes deberán declarar bajo juramento que lo conocen desde hace determinado tiempo, y el motivo de ello, y que les consta por dichas circunstancias, que permanece en el estado civil de soltero a la fecha de la declaración.

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