Reforma al sistema notarial, un canto de sirena que no termina con el tráfico de influencias

El Senado deberá someter a votación la elección de la nueva candidata que propuso el gobierno para integrar la Corte Suprema. Esto, luego que el propio Ejecutivo retirara el nombre de su anterior postulante a la alta magistratura, en medio de acusaciones cruzadas sobre gestiones que  habría realizado para el nombramiento de un notario interino.

La polémica puso en el tapete el mecanismo de nominación de todos los integrantes del Poder Judicial, entre los que se encuentran notarios y conservadores de bienes raíces.

Pero más allá de esta controversia, el mencionado episodio hace ver la urgencia de revisar la solución que propone a futuro el proyecto de ley que modifica el sistema notarial y registral y que, contrariamente a lo que el gobierno ha hecho creer, no resuelve la falta de transparencia y discrecionalidad en los nombramientos de quienes desempeñaran esta función.

La normativa no elimina la facultad privativa que tienen las autoridades respectivas, para designar a determinadas personas como notarios. El texto otorga a la Corte de Apelaciones el poder de confeccionar una terna, a partir de los diez candidatos que obtuvieron los mejores puntajes en los exámenes de evaluación. Esto es un avance insuficiente y mezquino, porque reduce, pero no elimina la discrecionalidad en la elección de los tres postulantes finales.

No obstante, el mayor riesgo para garantizar la meritocracia lo constituye el rol del Consejo Resolutivo de Nombramientos, que crea el proyecto de ley, porque mantiene un criterio arbitrario en la elección de quien ocupará el cargo de notario. Lo anterior, con el agravante que el Ministro de Justicia de turno tiene el voto dirimente en caso de producirse un empate entre los integrantes de la terna.

Como la normativa eliminó la carrera funcionaria para notarios y conservadores, esto redundará en que cualquier abogado, sin experiencia y con buenas conexiones en las esferas de poder, pueda optar, inclusive, a las plazas  más importantes y estratégicas para el país. Es decir, se puede entrar “saltando por la ventana”.

Lamentablemente, en esta materia se está legislando en un sentido contrario al que se hace en muchos países desarrollados, donde se ha resuelto que la elección de los notarios sea sólo por la vía de una evaluación objetiva de su idoneidad para ejercer el cargo.

Como se ha hecho en estos países, en Chile debiera  facultarse a un organismo especializado, como es, por ejemplo, la Academia Judicial, para realizar los exámenes de conocimiento y ponderar las aptitudes profesionales y trayectoria personal de quienes postulen al cargo de notario. Y debiera ser elegida/o la candidata o el candidato que obtenga el mayor puntaje en el concurso. Así de simple y claro. De esta manera, se evitará la discrecionalidad y, en consecuencia, el amiguismo, nepotismo y el tráfico de influencias.

Respecto de la elección de los cargos interinos (caso que desató la reciente polémica), hoy corresponde al Presidente de la Corte de Apelaciones o al Juez de Letras respectivo. Uno de los problemas de estos nombramientos es que dependen de la mera voluntad de la autoridad facultada, sin que exista obligación, por ejemplo, de verificar la trayectoria y los méritos profesionales de la persona a designar. El proyecto de ley tampoco resuelve el problema. Solo hace exigible el examen habilitante, pero mantiene el sistema de elección.

El perfeccionar el sistema notarial y registral es responsabilidad de todos los poderes del Estado. Sólo de esta forma podremos superar la crisis de confianza que viven muchas de las instituciones públicas y privadas en Chile. 

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¿Cuál es el papel de notarios y conservadores en la tramitación de los créditos de consumo?

Según cifras oficiales a diciembre de 2017, el total de créditos de consumo otorgados por los bancos asciende a $ 18.758 millones de pesos, que han servido para financiar compras, educación, mejora de hogares, repactaciones de deudas, etc.

 

Notarios y conservadores, bajo su responsabilidad y como ministros de fe, son los que autorizan los documentos que se exigen para otorgar un crédito.

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¿Cuál es el rol de notarios y conservadores en las elecciones populares?

Notarios y conservadores cumplen una importante labor en las elecciones populares, ya sea integrando las Juntas Electorales y actuado como secretarios de ellas, integrando los Colegios Escrutadores y desempeñando la labor de Delegados en los locales de votación.

 

Esto constituye un trabajo gratuito para el Estado y para la comunidad y que notarios y conservadores realizan con gran satisfacción,
conscientes de su papel en el fortalecimiento de la democracia.

 

Si acotamos a un mes el total de los trabajos, nombramientos de vocales, revisión e instalación de locales de votación, reuniones de coordinación, etc. y consideramos el valor hora-hombre de un abogado, tenemos que sólo notarios y conservadores representan un ahorro para el Estado de más de $ 600.000.000, en cada acto electoral.

 

Los costos que asumen notarios y conservadores, tomando en consideración las suplencias, pago de personal asesor, es de aproximadamente $330.000.000 ($250.000.000 pago suplencias y otros como almuerzos, bencina, etc. y $ 80.000.000 en asesores e infraestructura).

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¿Cómo aseguran los notarios y conservadores la seguridad jurídica y reducción de riesgos?

El sistema registral cumple un función clave al momento de comprar un inmueble. Las personas no tienen que contratar seguros ante el riesgo de perder la propiedad por aparecer alguien con un mejor derecho, ni deben contratar servicios que estén vigilando periódicamente si la propiedad sigue o no a nombre del propietario.

 

En el sistema sajón, en cambio, es indispensable contratar, entre otros, el seguro de título, que corresponde, por lo general, al 1% del
valor de la propiedad.

 

Si consideramos una compraventa al contado, para que sea más sencillo el cálculo, de una propiedad de un valor de 70 millones de pesos (UF 2.550 aprox.), en la notaría pagará un 1 por mil, más las copias, $ 90.000 aprox. y en el conservador un máximo de $ 210.000, lo que da un total de $ 300.000. Por el solo seguro de título en el sistema sajón, se debe pagar $700.000, esto es, por este sólo concepto, más del doble.

 

Considerando 300.000 compraventas al año, el ahorro que obtienen las personas por el sólo seguro de título en el sistema chileno es de aproximadamente, 180 millones de dólares, esto es, 120 mil millones de pesos.

En materia registral, en Chile se paga un máximo del 3 por mil del valor de la compraventa, con un tope de cálculo de 128 millones de pesos, estos es 384 mil pesos, que se pagan por una sola vez.

 

Sin considerar las otras muchas actuaciones notariales y registrales, el ahorro para las personas asciende a una cifra aproximada de 290
millones de dólares, anualmente.

 

Uno de los mayores costos de la actividad económica es el riesgo y mientras más caro sea cubrir ese riesgo, habrá menos actividad económica y mientras más barato sea cubrirlo, entonces habrá mayor actividad económica. Cuando notarios y conservadores, a un bajo costo, están entregando seguridad y actuando en el campo de la justicia preventiva, están precisamente reduciendo el riesgo y haciendo un importante aporte a incentivar la actividad económica.

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¿Qué rol cumplen los notarios y conservadores en la tramitación de los créditos hipotecarios?

En Chile se otorgan más de 200.000 créditos hipotecarios al año, con tasas muy bajas, lo que permite a muchas personas acceder a dicho crédito. Las tasas de interés se asocian al riesgo que en este caso es muy bajo, dada la seguridad que genera a las entidades bancarias y financieras la labor notarial y registral en cuanto a la constitución, seguridad y debido resguardo de las garantías hipotecarias.

 

En países vecinos, por ejemplo, cerca de 10 de cada 100 propiedades se adquiere con crédito hipotecario, en Chile 80 de cada 100. Todo esto se traduce en un beneficio de la mayor importancia para que los chilenos adquieran, en condiciones financieras muy razonables y ventajosas, su vivienda propia.

 

Los créditos no inmobiliarios o de consumo, en tanto, funcionan en base a la garantía que entrega el notario, al intervenir, bajo su total su responsabilidad, en la autorización de los documentos que respaldan y posibilitan el crédito.

 

En el proceso de otorgamiento de los créditos hipotecarios, el sistema notarial y registral es el que da la debida seguridad y certeza necesarias para su correcto funcionamiento.

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¿Cuál es el rol de los notarios y conservadores en el pago de impuestos?

Es función de notarios y conservadores vigilar y retener el pago de impuestos. Además, son responsables solidario de su pago. Anualmente, se retienen y pagan al Fisco, sin costo alguno para éste, aproximadamente US$ 150.000.000. Igualmente, se fiscaliza el pago de los impuestos provenientes de los créditos hipotecarios, que ascienden, considerando un valor promedio de UF 2.000 por cada vivienda, a más de US$200.000.000, anuales, también sin costo alguno para el Fisco.

 

Esta actividad gratuita de notarios y conservadores, implica, en la práctica, que todos los actos y contratos que se extienden ante ellos y que son gravados por diferentes impuestos, sean efectivamente, calculados, pagados e ingresados a arcas fiscales.

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¿Cuáles son los trámites gratuitos que realizan notarios y conservadores?

En Notarías y Conservadores de todo Chile, se realizan aproximadamente 70.000 atenciones diarias en promedio, lo que significa 1.500.000 atenciones mensuales y 18.480.000 anuales, aproximadamente. De estas, una 3.000.000 de ellas son enteramente gratuitas porque son consejerías que no derivan necesariamente en un trámite notarial o registral.

 

Estas atenciones sin costos benefician especialmente a personas de menores recursos, que cuando tienen necesidad de asistencia judicial son atendidos por la Corporación de Asistencia Judicial. La CAJ no cuenta con recursos para contratar servicios como los que notarios y conservadores realizan gratis.

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Menores de edad en Riesgo: Un Caso de la Vida Real

Hoy se tramita un proyecto de Ley que aborda, entre otros temas, la relevancia que tiene la presencialidad de trámites notariales tan importantes como son aquellas que atañen a los actos de familia. Quisiera abordar el tema, dando a conocer una situación que me correspondió enfrentar hace unos días como Ministro de Fe en la comuna de La Florida.

 

Un sujeto se presentó como el padre de dos menores de edad, una de tres y otra de un año. Su intención era solicitar la autorización notarial que le permitiera viajar con las niñas fuera del país con destino a Buenos Aires. Sobre mi escritorio tuve a la vista la supuesta Cédula de Identidad, C.I., del individuo que veía en el mesón, con una actitud siempre tensa e intranquila. La firma de su C.I. era parecida a la del documento que acababa de pedir, sin embargo, no era idéntica y esa fue la primera señal de algo anómalo.

 

La constatación de la falsa identidad del sujeto quedó corroborada, cuando verifiqué mediante un dispositivo especial que ambas huellas digitales, la del C.I. y la de la solicitud de autorización no eran las mismas. Es decir, el hombre que se encontraba en la notaría no era el padre de las dos niñas. Increpé al sujeto, pero éste huyo en cuestión de segundos. Su rostro, eso sí, quedó
grabado en las cámaras de seguridad destinadas a registrar todo cuanto acontece en el oficio.

 

Dada la gravedad de este episodio, puse los antecedentes en conocimiento de la PDI, organismo a cargo de supervisar la salida de menores en los terminales aéreos y pasos fronterizos. Además, interpuse una denuncia ante Carabineros. No obstante, la gravedad del caso se vió acrecentada por otro hecho: el verdadero progenitor se encuentra, en la actualidad, prófugo de la justicia y, quien estuvo en la notaría, resultó ser un cómplice suyo en el frustrado intento por sacar a menores de edad del país, de manera ilegal.

 

Gracias a la intervención oportuna, que fue posible realizar porque se detectó un hecho irregular in situ, ambas niñas no corren el riesgo que un padre inescrupuloso las aleje de su país vulnerando todos sus derechos. Quizás, casos como éste puedan considerarse, también, en la discusión parlamentaria sobre la importancia que tiene la presencialidad en los actos notariales.

 

Jaime Bernales
Notario de La Florida

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5.- INSTRUMENTO PÚBLICO y ESCRITURA PÚBLICA.

El instrumento público o auténtico es el autorizado con las solemnidades legales por el competente funcionario. Funcionario competente, se entiende aquel que actúa autorizado expresamente por la ley para este efecto, dentro del marco de sus atribuciones y dentro de territorio asignado. Por ejemplo un Oficial del Registro Civil de Rancagua es incompetente para intervenir en la celebración de un matrimonio en Talca.

La escritura pública es el instrumento público o auténtico otorgado ante escribano ( notario), e incorporado en un protocolo o registro público, con un número correlativo y queda fechado al momento de la firma del primero de los otorgantes, debiendo los demás hacerlo dentro del plazo de 60 días a contar de ese momento.

La escritura pública, como instrumento público, hace plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y a su fecha, pero no en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho los interesados. En esta parte no hace plena fe sino contra los declarantes.

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4.- RESPONSABILIDAD CONSERVADORES.

Se define a los conservadores como ministros de fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, y demás que les encomienden las leyes.

Habrá un conservador en cada comuna o agrupación de comunas que constituya el territorio jurisdiccional de Juzgado de letras. En la comuna de Santiago habrá un registro conservatorio para el servicio del territorio jurisdiccional de la Corte de Apelaciones de Santiago, el que constituirá un solo oficio.

La documentación que se solicita a los conservadores, con mayor frecuencia, es la
siguiente:

a) La copia de la inscripción de dominio, con vigencia y anotaciones marginales.

b) Certificados de Gravámenes, Prohibiciones y Litigio pendientes, todos de 30 años.

c) Certificado del monto de capital declarado por una sociedad.

d)Certificado de vigencia de una sociedad.

e) Certificado de fecha.

Para alzar un gravamen y/o una prohibición se puede hacer por medio de una escritura pública, firmada ante notario, en la cual comparezcan las partes constituyentes.

Objetivo de la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces: Por medio de ella se adquiere el dominio de la propiedad. Para tales efectos, se debe acompañar lo siguiente:

a) Copia autorizada por el Notario de la escritura de compraventa.

b) Acreditar que el pago del impuesto territorial – contribuciones de bienes raíces -, se encuentra al día.

c) Presentar el formulario 2890, del S.I.I., llenado por el notario. Cuando compra un bien raíz, se debe pedir, por lo menos,:

a) Copia de la inscripción de dominio, con vigencia, y anotaciones marginales, para saber a nombre de quien figura el inmueble.

b)Certificado de gravámenes, prohibiciones y litigio pendiente de 30 años, a objeto de saber que el inmueble está libre de todo embargo, juicio, hipoteca, prohibiciones, medidas precautorias, y limitaciones al dominio que le puedan afectar.

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